יחס החזר להכנסה — מה זה, איך מחשבים ומה הוא לא אומר

בהלוואה רגילה עם תשלום חודשי קבוע, החישוב עשוי להיראות פשוט: לוקחים את התשלום החודשי ומשווים אותו להכנסה.

אבל בהלוואות לדיור, נספח א׳ להוראה 329 מגדיר את ההחזר החודשי באופן מפורט יותר.

החישוב כולל את התשלומים המשמשים לפירעון ההלוואה המבוקשת, ובנסיבות שנקבעו בנספח גם הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, כאשר יתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. [מקור 1]

ההוראה מתייחסת גם למקרים שבהם מבנה ההחזרים אינו רגיל.

בהלוואות מסוג בולט או בלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי. בהלוואות עם תקופת גרייס יש להביא בחשבון את התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס. [מקור 1]

המשמעות היא שתשלום נמוך בתחילת חיי ההלוואה אינו בהכרח התשלום שבו משתמשים לצורך החישוב הרגולטורי.

לפי נספח א׳, הכנסה הנכללת בחישוב צריכה לעמוד בתנאים שנקבעו בהוראה.

בין היתר, היא צריכה להשתלם באופן קבוע ושוטף, להיות מגובה באסמכתה ולהיות נתמכת בהוכחת תשלום. [מקור 1]

לכן לא כל סכום שהתקבל בחשבון בחודש מסוים נחשב בהכרח להכנסה חודשית לצורך ההוראה.

למשל, קבלת סכום חד־פעמי אינה שקולה אוטומטית להכנסה שוטפת.

גם כאשר קיימים כמה מקורות הכנסה, יש להבחין בין סכומים שניתן להכיר בהם לפי ההוראה לבין סכומים שאינם עומדים בתנאיה.

הוראה 329 משתמשת בהגדרה מסוימת של הוצאה קבועה.

לפי נספח א׳, מדובר בהוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה אשר יתרת תקופתה עולה על 18 חודשים.

ההוראה כוללת בהגדרה זו, בין היתר, תשלומי מזונות והחזרים חודשיים של הלוואות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, אם לא נכללו כבר בחישוב ההחזר החודשי. [מקור 1]

הנספח קובע גם הוראה מיוחדת ביחס לשכר דירה של לווה שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת. במקרה כזה יש לנכות את שכר הדירה גם כאשר יתרת תקופת השכירות קצרה מ־18 חודשים. [מקור 1]

חשוב להבחין בין המונח הרגולטורי ״הוצאות קבועות״ לבין כל ההוצאות שחוזרות מדי חודש במשק הבית.

קניות מזון, חשמל, תחבורה והוצאות מחיה אחרות משפיעות על התקציב המשפחתי, אך אין פירוש הדבר שכולן מנוכות באותו אופן במסגרת ההגדרה שבנספח א׳.

לצורך מיפוי רחב יותר של הוצאות משק הבית אפשר להשתמש במחשבון ההוצאות הקבועות. זהו כלי תקציבי, ולא תחליף לחישוב הרגולטורי לפי הוראה 329.

נניח ששני לווים מקבלים הכנסה חודשית נטו זהה של ₪15,000.

ללווה הראשון אין התחייבויות קבועות שנכנסות לניכוי לפי ההגדרה.

ללווה השני יש החזר חודשי של ₪3,000 על הלוואה אחרת, שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ושאינה נכללת במונה החישוב.

במצב המתואר, ההכנסה הפנויה של הראשון היא ₪15,000 ושל השני ₪12,000.

אם שניהם מבקשים הלוואה עם החזר חודשי של ₪4,000, יחס ההחזר שלהם יהיה שונה, אף שההכנסה נטו זהה.

זו הסיבה שהמכנה בנוסחה חשוב לא פחות מהתשלום החודשי.

נשאיר את ההכנסה הפנויה על ₪15,000 ונשנה רק את ההחזר החודשי.

הטבלה מדגימה כיצד שינוי במונה משפיע על התוצאה.

היא אינה מציגה המלצה על שיעור מסוים, ואינה קובעת אם הלוואה כלשהי תינתן בפועל.

אפשר להשתמש במחשבון ההלוואות כדי להמחיש כיצד סכום הלוואה, תקופה וריבית משפיעים על ההחזר החודשי. תוצאת המחשבון אינה מהווה חישוב רגולטורי מלא של יחס החזר.

סעיף 5 להוראה קובע:

״תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%״. [מקור 1]

המשמעות היא שמדובר במגבלה רגולטורית על מתן הלוואה לדיור בידי תאגיד בנקאי, בכפוף להוראות התחולה והחריגים.

אין להסיק מכך ששיעור של 50% הוא יעד, המלצה או תיאור של יכולת ההחזר של משק בית מסוים.

סעיף 6 קובע שכאשר שיעור ההחזר עולה על 40%, על התאגיד הבנקאי להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, לפי ההסדר שבסעיף. [מקור 1]

משקל סיכון הוא מושג מתחום דרישות ההון והפיקוח על הבנקים.

הוא אינו שיעור הריבית של הלווה, אינו שיעור ההחזר ואינו קנס שמוטל על הלקוח.

לכן ההבחנה בין שני המספרים חשובה:

50% הוא גבול שנקבע בסעיף 5 למתן הלוואות לדיור בתחולת ההוראה.

מעל 40% מפעיל את הוראת משקל הסיכון שבסעיף 6.

בדיוק 40%, לפי לשון הסעיף, אין חריגה מהסף של ״עולה על 40%״. באותו אופן, סעיף 5 מתייחס לשיעור שעולה על 50%, ולא לשיעור השווה לו.

הוראה 329 חלה על תאגידים בנקאיים ביחס להלוואות לדיור כפי שהן מוגדרות בהוראה, ובכפוף לסעיפי התחולה שלה. [מקור 1]

חשוב במיוחד לקרוא את סעיפים 10–13, הכוללים חריגים.

לפי סעיף 11, מגבלות שיעור ההחזר שבסעיפים 5 ו־6 אינן חלות על סוגי הלוואות המפורטים בסעיפים 12.1 ו־12.2.

אלה כוללים הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים, וכן הלוואות לכל מטרה בסכום של עד ₪120,000, במסגרת ההגדרות של ההוראה. [מקור 1]

קיימים גם חריגים נוספים הקשורים להלוואות מסוימות מכספי המדינה ולהסדרים ייעודיים המפורטים בהוראה.

לכן אפילו בתוך תחום ההלוואות לדיור אין להציג את שתי המגבלות כאילו הן חלות ללא חריגים.

סעיף 16.6 להוראה דורש שמסמך מדיניות האשראי הצרכני יכלול מדדים כמותיים ודרישות מינימום להערכת יכולת הפירעון.

הדוגמאות בהוראה כוללות יחס מרבי בין סך ההחזר החודשי (לרבות החזרים בגין הלוואות לדיור) להכנסה הפנויה, וכן הכנסה חודשית פנויה מינימלית. [מקור 2]

סעיפים 23–26 עוסקים בהתאמת האשראי ליכולתו הפיננסית של הלווה, בבחינת מינוף כולל ובהערכת יכולת הפירעון לפי מדיניות התאגיד. [מקור 2]

אבל ההוראה אינה קובעת באותם סעיפים אחוז אחיד, כגון 40% או 50%, לכל ההלוואות הצרכניות.

מכאן שיש להבחין בין חובה רגולטורית לקבוע מדיניות ומדדים לבין תקרה מספרית אחידה שנקבעה ישירות על ידי הרגולטור.

במסגרת המקורות שנבדקו לצורך מאמר זה לא אותרה הוראה שקובעת לכל נותני האשראי החוץ־בנקאיים יחס החזר מספרי אחיד.

זו אינה קביעה שאין חובות אחרות החלות על נותני אשראי חוץ־בנקאיים, ואינה מסקנה לגבי שיטות החיתום שלהם.

המשמעות המצומצמת היא שאין בסיס להחיל על כלל האשראי החוץ־בנקאי את מגבלות 40% ו־50% שנקבעו בהוראה 329.

גם אין בסיס לקבוע שכל הגופים משתמשים באותה הגדרה של הכנסה פנויה.

שתי הלוואות יכולות להציג החזר חודשי זהה, אף ששיעורי הריבית שלהן שונים.

הסיבה יכולה להיות הבדל בסכום ההלוואה או בתקופת ההחזר.

לכן יחס זהה אינו מוכיח שמחיר האשראי זהה.

החזר חודשי נמוך יותר יכול לנבוע מפריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר.

במצב כזה מספר התשלומים עשוי לגדול, ולכן גם הסכום הכולל המשולם לאורך חיי ההלוואה יכול להיות שונה.

היחס לבדו אינו מציג את סך הריבית, העמלות וההצמדות.

ההבדלים בין ריבית נקובה לריבית אפקטיבית מוסברים במדריך ריבית אפקטיבית מול ריבית נומינלית.

החישוב מתייחס לנתוני הכנסה ולהתחייבויות במועד מסוים.

הוא אינו יכול להבטיח שההכנסה תישאר זהה בשנים הבאות, או שלא ייווצרו הוצאות נוספות.

בהלוואות בריבית משתנה גם גובה התשלום עשוי להשתנות במהלך התקופה.

לכן תוצאה מספרית אחת אינה תחזית של מצב משק הבית בעתיד.

ההכנסה הפנויה לפי הוראה 329 מוגדרת לצורך חישוב רגולטורי מסוים.

היא אינה זהה בהכרח לסכום שנותר למשק בית לאחר כל הוצאות המחיה שלו.

משפחה יכולה לעמוד בהגדרה הרגולטורית של הכנסה פנויה מסוימת, ובכל זאת לשאת בהוצאות שוטפות משמעותיות שאינן מנוכות לפי אותה הגדרה.

זו סיבה נוספת להפריד בין מדד רגולטורי לבין תמונת התזרים החודשית המלאה.