מסלול פריים במשכנתא — מתי כדאי, מתי מסוכן, ואיך לחשב את זה בעצמכם

מסלול פריים הוא מסלול משכנתא בריבית משתנה שבו הקרן אינה צמודה למדד וההחזר מבוסס על ריבית הפריים. לפי בנק ישראל, ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5 נקודות אחוז [מקור 2].

במסלול עצמו נקבע מרווח ביחס לפריים. למשל, אם ריבית הפריים היא 4.75% והמסלול נקבע כפריים מינוס 0.5%, הריבית תהיה 4.25%. אם המרווח הוא פריים+0.5%, הריבית תהיה 5.25%.

המשמעות המרכזית היא שריבית הפריים עצמה משתנה בעקבות החלטות הריבית של בנק ישראל. לכן הריבית במסלול פריים יכולה לעלות או לרדת לאורך חיי המשכנתא [מקור 2].

להסבר מפורט יותר על המנגנון אפשר לעיין במדריך ריבית הפריים.

כדי להבין את המשיכה של פריים במשכנתא, צריך לחזור לסביבת הריבית של 2020.

ב-6 באפריל 2020 הוריד בנק ישראל את הריבית מ-0.25% ל-0.1% [מקור 1]. בהתאם לנוסחת הפריים, ריבית בנק ישראל של 0.1% משמעה ריבית פריים של 1.6%.

בסביבת ריבית כזאת, מסלול פריים יכול היה להציג ריבית התחלתית נמוכה מאוד.

אבל באותה תקופה הייתה גם מגבלה רגולטורית חשובה.

עד השינוי שעליו הודיע הפיקוח על הבנקים בדצמבר 2020, חלה מגבלה על חלק הלוואת הדיור שניתן בריבית פריים. ב-27 בדצמבר 2020 הודיע בנק ישראל על ביטול המגבלה הספציפית על חלק ההלוואה בריבית הפריים [מקור 3].

לפי ההודעה, השינוי נכנס לתוקף עבור הלוואות חדשות לדיור ב-17 בינואר 2021, ועבור מחזור הלוואות לדיור ב-28 בפברואר 2021 [מקור 3].

עם זאת, לא כל המגבלות על ריבית משתנה בוטלו. בנק ישראל הבהיר כי לפחות שליש מהלוואת הדיור יינתן בריבית קבועה, ועד שני השלישים הנותרים יכולים להינתן בריבית משתנה [מקור 3].

השינוי הרחיב את האפשרות לשלב פריים במשכנתא.

וזה בדיוק המקום שבו חשוב להבחין בין מחיר התחלתי לבין סיכון לאורך זמן.

ריבית נמוכה ביום נטילת המשכנתא אינה מבטיחה שזו תהיה הריבית שתלווה את המשפחה במשך 20 או 25 שנה. במסלול פריים, המחיר יכול להשתנות כאשר ריבית הפריים משתנה.

בשנים 2022–2023 סביבת הריבית בישראל השתנתה במהירות.

ב-22 במאי 2023 החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להעלות את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז, לרמה של 4.75% [מקור 4].

בהתאם לנוסחת הפריים, ריבית בנק ישראל של 4.75% משמעה ריבית פריים של 6.25%.

מבחינת לווה במסלול פריים, המשמעות הייתה ברורה: הריבית שעל בסיסה מחושב המסלול הייתה גבוהה משמעותית מזו שהייתה כאשר ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%.

כאן אפשר לחזור לתרחיש מהפתיחה.

הלוואה תיאורטית של ₪1 מיליון ל-25 שנה בריבית של 2.1% מייצרת החזר התחלתי מחושב של כ-₪4,287 בחודש.

בתרחיש שבו משלמים 36 חודשים בריבית הזאת ואז הריבית במסלול עולה ל-6.75%, יתרת הקרן המחושבת באותו שלב היא כ-₪906 אלף. על היתרה הזאת, ול-22 השנים שנותרו, ההחזר המחושב עולה לכ-₪6,595.

פער של כ-₪2,308 בחודש.

המספרים האלה אינם נתוני בנק ישראל ואינם מתארים משכנתא מסוימת. הם תוצאה של חישוב תיאורטי של הלוואה בלוח שפיצר תחת ההנחות שפורטו.

במציאות, שינויי הריבית התרחשו בהדרגה, ולכן גם השפעתם על משכנתאות קיימות התפתחה לאורך זמן.

החישוב ממחיש את הנקודה הכלכלית: ככל שחלק גדול יותר מהמשכנתא חשוף לריבית משתנה, שינוי בריבית יכול להשפיע יותר על ההחזר החודשי.

ב-1 בספטמבר 2026 החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להוריד את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז, לרמה של 3.25% [מקור 5].

בהתאם לנוסחת הפריים של בנק ישראל [מקור 2], ריבית בנק ישראל של 3.25% משמעה ריבית פריים של 4.75%.

כלומר, נכון למועד כתיבת המאמר, ריבית הפריים נמוכה ב-1.5 נקודות אחוז מהרמה שנגזרה מריבית בנק ישראל במאי 2023, אך גבוהה ב-3.15 נקודות אחוז מהרמה שנגזרה מריבית בנק ישראל לאחר החלטת אפריל 2020.

זה אולי הלקח החשוב ביותר מהתקופה הזאת.

מסלול פריים לא הפך מ״טוב״ ב-2020 ל״רע״ ב-2023 ואז שוב ל״טוב״ ב-2026. המנגנון נשאר אותו מנגנון. מה שהשתנה הוא הריבית.

לכן מי שבוחן פריים במשכנתא היום אינו חייב לנסות לנחש מה יעשה בנק ישראל בעוד שנתיים. שאלה שימושית יותר היא מה יקרה למשק הבית אם הריבית תהיה גבוהה יותר מכפי שהוא מעריך היום.

אין שיעור אחד של פריים שמתאים לכל משכנתא. הבחירה תלויה בשאר תמהיל המשכנתא וביכולת של משק הבית להתמודד עם שינוי.

כאשר ההחזר החודשי כבר גבוה ביחס להכנסה, חשיפה משמעותית לריבית משתנה מוסיפה עוד מקור של אי-ודאות.

הדבר נכון במיוחד כאשר ההכנסה קשיחה או כאשר צפויה ירידה בהכנסה בעתיד.

גם לקראת פרישה התמונה עשויה להיות שונה מזו של משק בית שנמצא בתחילת שנות העבודה שלו. זהו שיקול תזרימי פשוט: כמה יכולת תהיה למשק הבית לספוג עלייה בהחזר אם הריבית תשתנה.

ויש עוד מבחן שימושי: כמה מקבלים בתמורה לסיכון?

אם ריבית הפריים המוצעת נמוכה מהחלופה הקבועה, הלווה מקבל מחיר התחלתי נמוך יותר בתמורה לחשיפה לשינוי עתידי.

אם הפער קטן, כדאי לבדוק אם החיסכון בהווה מצדיק את אי-הוודאות לגבי ההחזר בעתיד.

לסקירה רחבה יותר של בניית תמהיל משכנתא אפשר לעיין במדריך תמהיל המשכנתא (יפורסם בהמשך) ובמדריך המשכנתאות של EasyLoan.

במקום לנסות לחזות את הריבית, אפשר לבדוק תרחישים.

נניח שיש לכם ₪500,000 במסלול פריים. אפשר לחשב את ההחזר בארבעה מצבים:

• ריבית הפריים הנוכחית
• ריבית גבוהה בנקודת אחוז אחת
• ריבית גבוהה בשתי נקודות אחוז
• ריבית גבוהה בשלוש נקודות אחוז

לאחר מכן מסתכלים על ההחזר של כל המשכנתא, ולא רק על מסלול הפריים.

הכלי להשוואת תמהילי משכנתא של EasyLoan בעמוד הכלי מאפשר להזין את רכיבי המשכנתא ולבחון כיצד שינוי בריבית משפיע על ההחזר בתרחישים שונים.

המטרה אינה לחזות את העתיד. היא להבין מראש עד כמה התקציב חשוף למצב שבו העתיד יהיה שונה מההנחות של היום.

אפשר להשתמש גם במחשבון ההלוואות לחישובי החזר בסיסיים ובמדריך לריבית נומינלית מול אפקטיבית להבנת השפעת הריבית על עלות האשראי.

אחרי השינויים החדים בריבית בשנים האחרונות, קל להסתכל על מסלול פריים דרך השאלה ״האם הריבית עכשיו בדרך למעלה או למטה?״.

זו כנראה לא השאלה החשובה ביותר.

אף לווה אינו יודע בוודאות מה תהיה ריבית בנק ישראל בעוד חמש, עשר או עשרים שנה.

מסלול פריים אינו ״טוב״ ואינו ״רע״. הוא מסלול שבו מחיר האשראי יכול להשתנות לאורך חיי המשכנתא.

לכן השאלה אינה רק כמה פריים אפשר לקחת, אלא כמה שינוי בהחזר החודשי אפשר לספוג בלי לערער את התקציב המשפחתי.

את התשובה הזאת אפשר לבחון מראש באמצעות תרחישים. זה בדיוק אחד השימושים של הכלי להשוואת תמהילי משכנתא של EasyLoan.